Vous êtes sur le point de louer un local commercial pour démarrer votre nouvelle activité professionnelle et vous souhaitez en savoir plus sur le pas de porte ? Autrement appelé droit d'entrée, ce dernier peut revêtir plusieurs formes juridiques et doit faire l’objet d’une définition claire et nette entre les deux parties concernées. Ne laissez rien au hasard et faire sans plus attendre le point sur ses modalités mais également sur ses conséquences fiscales.
Définitions juridiques
Le pas de porte n’est autre qu’une somme d’argent que le locataire d’un bail commercial se doit de verser au propriétaire dudit local. Le pas de porte est donc une clause particulièrement importante qui doit être inscrite dans le bail qui lie le propriétaire au locataire du local et ce, pour sécuriser la situation des deux parties.
Le pas de porte : qu’est-ce que c’est ?
D’un point de vue juridique, le pas de porte peut être considéré de trois manières différentes, soit :
• Comme un supplément au loyer exigé par le propriétaire. Il représente alors une sécurité pour ce dernier qui peut ainsi se prémunir, à l’avance, contre les augmentations de loyer non coordonnées à la valeur locative réelle du local.
• Comme une indemnité qui fait alors office de contrepartie pécuniaire aux éventuels avantages commerciaux indépendants du loyer.
• Ou, enfin, comme une indemnité considérée comme étant une contrepartie pécuniaire de la dépréciation de la valeur des locaux.
Dans certains cas, le pas de porte est mixte : autrement dit, il est à la fois considéré comme un supplément de loyer et comme une indemnité.
Quel montant ?
Le montant du pas de porte est librement fixé par le propriétaire du local commercial mais est souvent calculé par rapport au dynamisme de la zone géographique où est implanté le local concerné. La somme doit être payée au moment de la signature du bail, en un seul versement.
Différence avec le droit au bail
Il est important de faire la différence entre le pas de porte du droit au bail. En effet, les deux sommes correspondantes sont versées au même moment, soit celui de la signature du bail mais ne doivent pas être confondues puisqu’elles ne concernent pas les mêmes personnes.
Le droit au bail est considéré comme une redevance que le nouveau locataire fournit à l’ancien occupant du local dans le cas d’une reprise de bail existant. Fiscalement parlant, le droit au bail doit être considéré comme un élément incorporel non amortissable et doit figurer comme tel sur le bilan de l’entreprise.
Bon à savoir : dans les faits, le droit au bail est une option particulièrement avantageuse lorsque que l'activité commerciale de l’ancien locataire et du nouveau sont identiques. Le propriétaire des lieux ne pouvant s’y opposer, le nouveau locataire profite alors d’un loyer souvent plus accessible puisque n’ayant pas fait, entre temps, l’objet d’un renouvellement de bail. Dans de nombreux cas de figure, le loyer est donc sous-évalué par rapport au marché. Attention cependant, cela n’est pas éternel : à l’échéance du bail commercial, des réglementations pourront parfaitement être appliquées par le propriétaire et le loyer, réajusté.
Inclure le pas de porte dans le bail
Inclure le pas de porte dans le bail est fondamental pour assurer l’accord entre les deux parties. Devront figurer sur le document :
• La nature du pas de porte, soit s’il est considéré comme une indemnité ou comme un supplément de loyer. La précision est importante, ce serait-ce que pour des questions fiscales (voir ci-dessous).
• Son montant ainsi que ses modalités de paiement.
Pas de porte et fiscalité
Quelle que soit le cadre juridique appliqué, il est important de préciser clairement toutes les modalités concernant le pas de porte et pour cause : ces précisions sont indispensables pour déterminer les conséquences fiscales qui en découlent.
En effet, si on considère que le pas de porte est un supplément de loyer : le propriétaire du local doit le déclarer comme un revenu foncier. Dans ce cas, il sera assujettit à la TVA. Dans ce cas de figure, le pas de porte est amortissable en tant que frais. Le locataire pourra alors retrancher ce montant de son bilan fiscal puisqu’il est déductible.
Si le pas de porte est considéré comme une indemnité, le propriétaire n’aura pas à payer d’impôts sur cette somme, le pas de porte n’étant pas imposable. Pour le locataire, il devient alors un élément incorporel non amortissable inscrit à l'actif du bilan de son entreprise.
L’alternative : le bail américain
S’il est très répandu, le pas de porte n’est pas la seule option disponible sur le territoire français, certains propriétaires ayant fait le choix de proposer un bail à l’américaine. Ce bail américain a un avantage notable puisqu’il consiste à inclure d’office le pas de porte dans le montant du loyer durant toute la durée du bail. Dans ce cadre, les locataires n’ont donc pas à payer de droits d’entrée ce qui séduira les budgets les plus serrés. Néanmoins, sur la durée, ils devront assumer des loyers plus élevés que dans le cas du pas de porte.
Chloé Gagnon, Franchise Magasin ©